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상업용 부동산 투자에 대하여

Posted by DerekPark on June 25, 2016
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오랫동안 상업용 부동산 시장의 불안정한으로 인하여, 상업용 부동산 투자를 성공적으로 하기위하여는 무엇보다도 운영수입(NOI=Net Operating Income)을 면밀히 계산하여 투자를 하여야 하지만, 단기보다는 장기적인 투자를 하여야한다.

 

 지금까지 많은사람들은 부동산 투자시, 그동안의 가치상승에 따른 시세 차익을 얻기 의하여 부동산 구입을 하였다. 물론, 2006년까지 부동산 시장의 활황에 따라 부동산 매매 거래가 폭주하였던 시기도 있었지만, 현재는 운영수익에 따른 장기적인 계획을 수립하여 부동산 투자를 추진하는것이 매우 중요하다.

 

 물론 많은 여유자금을 통한 부동산 투자가 바람직하지만, 현재의 낮은 모기지이자율이 지속되는 점을 감안하여, 지금은 낮은 이자의 부채를 지렛대 삼아 전략적인투자를 추진함이 좋을것으로 사려된다. (leverage and expandability)

 

 현재 추세는 상업용 부동산중 주거용부동산의 매입이 안정적이며, 얼마나 높은투자이익을 노릴수 있는가를 보는데 이것이 투자이익을 수치로 나타내는Cap Rate을 잘 계산하여야 한다.

 

 Cap Rate은 NOI(운영 순수익= 총수입- 총관리비용)/ Price(부동산 구입가격)이다. 이렇게 상업용 부동산의 매매는 어느정도 적당한 Cap Rate에 의해서 거래가격이 결정된다고 보면 된다. 그렇지만 해당 부동산의 위치나 건물, 땅의크기, 그리고 부동산의 장단점에 따라 Cap Rate가 달라질수있다 또한 그때의 경기 상황및 신흥 개발 지역 여부 또는 안정된 지역인지의 여부에 따라 달라지게 된다. 

 

 부동산이 활황이었던 2000년에서 2006년에 경우, 상업용 부동산의 Cap Rate는 4%에서 5%면 좋은 매물로 생각되었지만, 최근의 부동산 경기에서는 Cap Rate가 7%에서 10%까지 올라가고 있으며 은행매물이나 급매물의 경우 10%이상의 Cap Rate 매물도 있다.

 

 즉, Cap Rate가 올라가면 그만큼 운영수익이 높아지는 것을 의미한다.

 

 예를 들어, Cap Rate 4%의 100만불짜리 부동산이 Cap Rate가 8%로 거래되면, 거래가격은 50만 달러로 떨어지게 되므로 그만큼 동일 부동산을 낮은가격에 구입해서 같은수입을 낼수있다는 것을 말한다.

 

 만약 50만달러에 Cap Rate가 8%인 소형아파트를 구입한다면, 수익을 복리로 계산하면 약 10년후에 100%의 원금회수가 가능하게 된다, 그러므로 그회수 금액으로 또 다른 부동산을 구입할 수 있게 될뿐 만 아니라, 해당 부동산을 팔게 된다면 그당시에 경기에 따라다르겠지만, 대체적으로 주거용 상업용 부동산의 안정성으로 볼때  Inflation에 따른 충분한 가치 상승으로 더많은 수익을 예상할수 있는 것이다.

 

 우리나라 사람들은 대부분 열심히 일해 한푼두푼 저축해서 목돈을 만들어 집을 산다고 생각합니다. 이렇게 빚지는 것을 두려워 하지만, 미국에서 부동산 사업을 하려면 운영수익이 있는 부동산에 투자하여 함은 물론, 미국의 은행씨쓰템을 잘 활용하여 (Mortgage) 투자할수 있다는 생각의 전환이 필요합니다.  

 


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